近年来，房地产行业的波动对金融领域产生了一系列连锁反应。部分地区房价出现滑落现象，这使得以房产作为抵押物的贷款面临抵押物估值下滑的困境，进而需要重新审查。南都·湾财社从银行从业人员处获悉，房产抵押物估值下滑的情况并不鲜见，银行通常会采取降低额度的方式来应对。 近日，来自深圳的江先生就因房产抵押物估值下滑而陷入了与兴业银行的贷款风波。2023 年 3 月，江先生在兴业银行沙河支行以公寓房产抵押办理了个人经营贷，贷款总额达 620 万。然而，仅仅一年后，他便与银行产生了纠纷。 当前，深圳各家银行对于公寓抵押贷款的放款方式主要有两种：其一为十年期授信额度，每年续贷一次；其二是十年期授信额度，每三年续贷一次，且第二种方式的贷款利率略高于第一种。江先生在兴业银行的这笔贷款属于一年续贷一次的类型。2023 年 2 月，江先生向兴业银行申请个人经营贷款，2月27日获批个人经营授信额度 620 万，额度有效期为 10 年。贷款首次发放支用金额为 620 万，发放日为 2023 年 3 月 23 日，到期日为 2024 年 3 月 23 日，期限 1 年，还款方式为按月付息到期还本。 时间来到 2024 年 3 月，江先生与客户经理商讨续贷问题时，兴业银行发现江先生的抵押房产出现了估值下滑。江先生所有房产的最新评估单价较 2023 年 2 月下跌了 19.35%。出于风险考虑，兴业银行提出了新的贷款方案。方案一是协商客户将授信额度从 620 万压缩至 580 万，客户需先归还 620 万贷款本金，授信额度 580 万继续申请项下发放支用，还款方式为按月付息到期还本；方案二是将授信额度从 620 万压缩至 600 万，客户需先归还 620 万贷款本金，授信额度 600 万继续申请项下发放支用，还款方式变更为按月还本付息。江先生采纳了第二种方案，并通过个人渠道筹集了 620 万进行还款。但银行方面的 600 万放款却迟迟未能发放成功，这笔为期 10 年的循环授信个人经营贷款在使用了 1 年后，很可能就此暂停，甚至终止。 距离贷款首次发放到期日的 3 月 23 日已经过去了一个月，后续的 600 万贷款却不见踪影，这让江先生心急如焚。据悉，这笔 620 万的还款来自于“过桥”，江先生每天都要为此支付高额利息。江先生向记者提供了一段对话录音，录音中银行工作人员与江先生就贷款处理方式进行沟通，提及了“过桥”。“过桥”通常是指在借款人无法按时清偿银行到期贷款时，通过向第三方临时拆借以实现信贷续展的短期资金融通模式。对于“过桥”事项，兴业银行深圳分行表示已启动调查程序，积极消除可能存在的误解，竭尽所能确保客户合法权益。如发现涉事员工在办理业务过程中存在违规行为，将依法依规予以处罚。同时，兴业银行方面也支持客户走法律途径维护个人权益。 江先生的成功“过桥”离不开一张神秘的“审批单”。在江先生的展示中，这张“审批单”上有着兴业银行方面诸多信贷相关审核岗的签名，包括零售信贷部贷前干预岗、零售审查岗、审批岗等。此外，这张“审批单”的落款日期为 2024 年 3 月 22 日。江先生表示，正是因为银行给出了“审批单”，过桥中介机构才同意为其提供资金。在他看来，这份“审批单”理应是银行的放款凭证。但直到现在，江先生还在支出过桥利息，银行的贷款却迟迟不见。 对于江先生的“审批单”，兴业银行方面解释道，江先生所述材料“审批单”是沙河支行按信贷流程给客户定制贷款方案的审批申请表，是贷款审批前的流程之一，而非最终放款的唯一依据。兴业银行在贷款发放前，会严格按照内部流程和政策进行再次审核和确认。 事情进展到这里，问题的关键在于江先生提交的“审批申请表”为何最终没有被同意？在与兴业银行深圳分行的采访中，记者了解到，该“审批申请表”对应的是上文提及的方案二，即授信额度从 620 万压缩至 600 万，江先生申请授信额度 600 万继续项下发放支用，还款方式由此前“按月付息到期还本”变更为“按月还本付息”。在贷款审核的尽职调查环节中，兴业银行通过已有资料测算出江先生的还款能力证明不足。兴业银行方面根据江先生提供的兴业银行流水、个人征信记录等测算，认为江先生现在选择方案二则第一还款来源明显不足。兴业银行方面要求江先生提供其他可支撑该贷款额度的收入流水及财力证明。 兴业银行方面同时向记者提供了《贷款通则》的第二十七条以及第二十八条，上述两条是关于贷款调查和贷款审批，主要涉及核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度以及审贷分离、分级审批的贷款管理制度。此外，兴业银行方面还展示了个人经营类借款合同，在这份合同中有关于债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷的条款。记者从兴业银行方面了解到，江先生所述的“审批申请表”一共需要 5 个审批岗位分级审批。目前，这份“审批申请表”仅有 3 个岗位签名，仍有 2 个岗位没有签名同意。 然而，对于兴业银行方面所质疑的“还款能力”不足，江先生并不认同。江先生声称自己从未逾期，名下流水也足以支持还款能力，此外还有其他房产等财力证明。江先生自己同时坦言，自己平时经常使用信用卡，每个月的额度使用情况也不同，有高有低，依据信用卡使用情况来判别还款能力并不充分。在他看来，这些补充要求更多是银行方面想要切割“公寓抵押贷款”的套路。业内律师向记者表示，通常银行的授信合同中会预留重新评估抵押物、要求补充抵押物等条款。当银行存在违法违规事实时，部分条款才有可能不成立，但整体合同很难不成立，客户很难就此维权。 房地产行业的波动对金融市场的影响是深远而复杂的，像江先生这样的案例并非个例。在房价下滑的背景下，银行与借款人之间的矛盾日益凸显。对于银行来说，确保贷款的安全性是首要任务，因此在面对抵押物估值下滑时，采取谨慎的态度是可以理解的。然而，对于借款人而言，贷款的稳定性和可预期性同样重要。在这种情况下，双方需要更加充分的沟通和协商，以找到一个合理的解决方案。同时，监管部门也应加强对金融市场的监管，规范银行的贷款行为，保护借款人的合法权益。